借地権の買い戻し・等価交換について

時代の流れとともに、借地として土地を貸していても地主様にとってメリットが少なくなっている底地（土地賃借権負担付の土地）。せっかく所有している土地なのだから、もっと有効的に利用できる方法はないだろうか——機会があれば、貸してしまった土地を買い戻したい。そう思っている地主様は、少なくありません。

また、借地権者様の皆様も、更新や建替え時に承諾料がかかったり、地代値上げの問題や資産価値の面などから、借地権を整理して面倒な借地人と地主の関係を何とかしたいと思っている方が少なくありません。

ともすれば時代に合わなくなってきている借地人様と地主様の関係を、売却ではなく、自分の権利を持ったままで整理するためには、以下のような様々な方法があります。

地主様側

• 借地権を買戻し、底地と合わせて完全な所有権の土地とする。
• 底地の一部と借地権の一部とを交換して、借地権者様と地主様とで、土地を面積按分で分ける（等価交換）。

借地権者様側

• 地主様の権利（底地）を買い取り、借地権と合わせて完全な所有権の土地とする。
• 借地権の一部と底地の一部とを交換して、借地権者様と地主様とで、土地を面積按分で分ける（等価交換）。

当社では、「地主様による借地権の買い戻し」や「借地権者様による底地の買い取り」に関し、地主様や借地権者様への交渉、価格のご相談、契約から引渡し、税務に関すること、資金調達のアドバイスなど、地主様・借地権者様双方にきめの細かいお取り継ぎをお約束いたします。

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旧法借地権は、借地人様の権利が強い法律です。そのため、代々土地を貸していた土地所有者（地主様）にとっては都合の悪い状況というのも多く存在しています。こうした際に、借地関係の解消を目指してよく行われるのが借地権と底地の交換です。

場合にもよりますが、これは借地人様にとっても土地所有者（地主様）にとってもメリットが大きい方法です。借地人様にとっては地代の支払いがなくなり、借地上に建物の建築・増改築を行う際に都度土地所有者（地主様）の許諾も不要になります。また、土地が完全な所有権になるため、金融機関からの融資も受けやすくなります。土地所有者様にとっては、自分が使っていない土地に固定資産税を納める必要もなくなります。

借地権と底地の交換を行えば、敷地は狭くなるものの、それぞれが完全な土地の所有ができるようになります。また、一定の条件を満たしていれば、所得税において「固定資産の交換の特例」の対象となり、節税にもつながるのです。

※ 上記はあくまで例であり、実際には、借地権者と地主との間で交換比率は話し合って決まることとなります。
※ 地主と借地権者とで、50％・50％で分け合うことも多々あります。

借地と底地の等価交換とは

借地と底地の交換を行う場合に多く用いられるのが「等価交換」です。その名の通りこれは、それぞれの価値が同じになるよう割合を決め、双方合意の上で借地と底地の交換を行うといった方法です。

交換差金の伴う借地と底地の交換

借地権者様、地主様のどちらかが、評価より多くの土地を取得しようとする場合、交換する借地権と底地の価格に差額が生じます。この場合、評価の大きい側が評価の小さい側に交換差金を支払うことで、交換します。この場合、等価での交換ではないため、交換差金を受け取った側は、その部分が譲渡所得税・住民税等の対象となります。

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