底地の売却について

底地の整理・売却・有効活用

相続対策（地主様の相続対策）や、複雑化した権利の整理、収益性の低い資産を有効活用するため、新青土地コーポレーションでは、底地の整理・売却のお手伝いを致します。

底地の整理や売却は、当社のもっとも得意とする分野です。借地権や底地に関する知識と実績豊富なスタッフが、皆様の底地売却を全力でサポートを致します。

当社では、司法書士事務所、公認会計士・税理士事務所と併設し、個人の方でも法人の方でも、不動産のこと・税金に関すること・相続登記に関すること、これらすべてを一カ所（ワンストップ）でご相談に乗れるよう、「Global Asset Consulting Office（グローバル アセット コンサルティング オフィス）」を運営しています。不動産のこと・税金に関すること・相続登記のこと、全部一カ所で、ご相談に乗れる体制を整えていますので、お気軽にお問い合わせください。

Global Asset Consulting Office について見る

借地として貸している土地（底地）は、時代の流れと共にメリットよりデメリットの方が大きく、機会があれば、底地を整理し、資産の組み換えを考えたいと考えている地主様は、数多くいらっしゃいます。

無料相談・お問い合わせ

底地のメリット

• 安定した収入が見込める。
• 管理やメンテナンスに費用がかからない。
• 一時金（承諾料・更新料）をもらえることがある。

底地のデメリット

• 地代が土地の運用利回りから考えると極端に収益性が低い。
• 旧法（平成4年改正以前）の借地権は、借地権を解除することは難しく、自分の土地であるけれども、使うことができない。
• 収入の割に高い相続評価で、相続税の対象となる。
• 相続発生時に相続税の代わりに物納をしたくても要件が厳しく難しい。
• 換金しようとしても、難しいことが多い。
• 地代の値上げ、更新料や建替え承諾料をめぐり、借地権者とのトラブルが多い。
• 借地権者と利害が反するため、なかなかお付き合いがしづらい。

底地の整理には、以下のような方法があります。

• 底地を借地権者へ売却する。
• 底地を第三者（業者も含め）へ売却する。
• 底地と借地権を合わせて第三者へ売却する。
• 借地権を買戻し完全な所有権とする。また、完全な所有権となったものを売却する。
• 底地の一部と借地権の一部を等価交換し、互いに面積按分し完全な所有権とする。また、面積按分されたものを売却する。

借地権者への売却

より底地を高く売却するため、当社ではまず借地権者に買い取ってもらう交渉をお勧めします。この場合、ケースにもよりますが、売却価格を路線価による借地権割合から換算した底地割合より高くなるケースがほとんどです。借地人様からすれば、土地と建物の両方が自己所有となるため、金融機関からの融資が受けやすくなるというメリットがありますし、今後何十年も地代を払う必要もなくなるため、提案を受け入れてくれるケースも多いでしょう。

第三者への売却

底地を売却したいが借地権者が購入しない場合、底地の実勢価格は、売却価格を路線価による借地権割合から換算した底地割合より小さくなります。底地の場合は買い取ったとしても建物を建てたり、駐車場として利用したりすることができないため、なかなか第三者に売却することができません。そうした事情もあり、第三者へ底地を売却する場合は、不動産買取業者を利用するケースがほとんどです。

底地を売却する際の借地権者の同意

底地の売却は、借地権の売却と違い、承諾などは一切いりません。地主様は自由に、誰にでも底地を売却することができます。売却が成立した後に、新たな土地所有者（地主）から借地人へ通知を行うのみです。

底地と借地権とを合わせて第三者に売却

地主様と借地権者様とで、協力して双方の権利（底地と借地権）を同時に第三者へ売却する方法です。この方法は、借地権の更新時期、借地権者様が建物の再建築を考えた時、借地権者様に相続があった時など、のタイミングでよく行われます。双方の取り分は、どちら側に売却する事情が強いかで左右されます。どちらも同じくらいの事情の場合には、財産評価上の借地権と底地の割合になることが多いと言えます。

借地権の買戻し

文字通り、借地権を地主様が買戻し借地権を解消することです。これは、借地権者様側から借地権売却の承諾を求められた場合、地主様によくお勧めする方法です。

借地権の売却は、借地権だけで売却しようとすると路線価の借地権割合より低い割合になってしまうことが多くなります。また借地権者様は地主様に対し、譲渡承諾料（名義書替料）やケースにもよりますが建物の建替え承諾料を、借地権の売却代金から地主様に支払います。地主様は、承諾料などを考慮し、差し引いた金額で、借地権を買い戻すこととなります。当社では、借地権買戻しのお手伝いも行います。

底地と借地の等価交換

借地権付の土地を物理的に分割して、片側の借地権者様の権利（借地権）と反対側の底地を交換し、互いに完全な所有権として土地を分け合い、借地と地主様の関係を整理します。この方法は、ある程度の面積があり分割可能な土地であることが必要です。また、地主様と借地権者様との分割面積の問題、測量費用・土地分筆費用・建物解体費用などの打ち合わせ・交渉を行います。

現状維持

現状のままの借地関係を継続する方が双方にとってメリットが大きい場合もあります。

その他

共同事業方式による等価交換事業など、その他にも底地の有効活用の方法はいくつかあります。詳しくは、弊社までご相談ください。

底地の評価方法（財産価格）

底地の評価額は、国税庁が毎年8月に発表する路線価によって示される借地権割合を基準に決められます。

底地の実勢価格

底地の実勢価格は、上記の財産評価額のようには必ずしもならず、売却の事情や相手方（借地権者に売却するのか、第三者に売却するのか）により、大きく左右されます。

詳しくは、借地権・底地の評価のページからご確認ください。

借地権・底地の評価を見る