借地権・底地の評価（借地権者様）

相続が発生した場合、借地権も財産価値を評価したうえで財産に算入し、相続税の計算を行います。借地権の相続評価をする方法には「路線価方式」と「倍率方式」の2種類があります。前者は主に市街地のケースで利用され、後者は郊外で路線価の定めのない地域で用いられます。

路線価方式

路線価とは、毎年国税庁により発表される路線価図に、それぞれの道路に財産評価の算出基準となる価格と借地権割合が記載されています。路線価方式では、この路線価に対象地の立地・形状に応じた一定の補正率・加算率といったもので調整修正し、更に借地権割合を掛け、借地権の価値額を算出します。

借地権の財産評価額　＝　路線価格から計算した更地価格　×　借地権割合

倍率方式

路線価が定められていない都市郊外の地域などの場合は、固定資産税評価額とその地域ごとに決まっている一定の倍率を掛けることで借地権の評価額が算出できます。これが倍率方式です。この倍率は路線価図と同様、国税庁で公表されており、毎年見直しが行われるため時価評価となります。

国税庁の路線価図・評価倍率表を見る

なお、上記の相続税評価額と、実際に借地権を売却する際の実勢価格（市場価格）は一致するとは限りません。借地契約の内容や地主様との関係、残存期間などによって実勢価格は変動しますので、正確な価格を知りたい場合は個別の査定をおすすめします。

借地権者様が底地の評価を必要とする場面としては、地主様から底地の買い取りを打診されたケースや、借地権者様ご自身が底地を買い取って完全な所有権の土地にしたいと考えるケースが代表的です。底地の評価額は、借地権と同様に、路線価図記載の路線価格と借地権割合を使い計算されます。これは、底地には借地権が付帯していることにより、それだけでは完全な所有が認められないためです。以下は底地の評価額の計算式です。

底地の財産評価額　＝　路線価格から計算した更地価格　×　（1　－　借地権割合）

底地の買い取り価格は評価額どおりとは限らない

相続税や贈与税を計算する場合の評価額は、上記の計算式に基づいて算出されますが、実際に底地を買い取る際の実勢価格（市場価格）はこれと異なるケースが多くなります。借地権者様が底地を買い取ることで、借地権であった土地が普通の所有権の土地となるメリットがあるため、地主様との交渉次第では、路線価からの計算上の評価額より高い価格で合意に至ることもあります。

逆に、底地単体を借地人以外の第三者が購入する場合は、地代や承諾料といった収入からの逆算で価格が決まる傾向があり、現在の地代等の相場から言うと、路線価などから計算した評価額どおりにはならないのが実態です。底地の買い取りをご検討の際は、こうした実勢価格の考え方も踏まえたうえで交渉を進めることをおすすめします。

そもそも底地とは？

借地権として貸している土地（土地賃借権負担付土地）のことを一般的に底地と呼びます。つまり、土地の所有権者である地主様の権利のことを言います。

当社では、借地権や底地の評価・売却に関するご相談を受ける際、借地権者様それぞれの借地契約の内容や、地主様との関係性を踏まえたうえで、実勢価格（市場価格）の査定を行い、底地の買い取り交渉から借地権の売却まで、ケースバイケースのアドバイスを行います。