借地権者の方から「居住用の一戸建てから賃貸用のアパートやマンションに建て替えたい」という旨のご相談を受けることが多くあります。長きに渡って保有してきた借地権であれば、権利者の相続や生活状況の変化などによって、活用方法を見直したいということもあるでしょう。
今回は、借地上の建物を建て替えてマンション経営をしても問題がないのか、ご説明していきたいと思います。
居住用から賃貸用の建物に建て替える場合は注意が必要です。借地条件の確認をしてみましょう
借地権の契約を締結する際は、借地権者と地主の間で建物の種類や構造、規模、用途を取り決めることができます。これらは借地条件と呼ばれ、一度取り決められた内容はその後の更新契約等の際にも引き継ぐのが一般的です。
（※建物の用途の取り決めをしている借地契約書は、実際には少ないです。）
たとえば現在、居住用（①自己居住用）として２階建ての木造一戸建（②非堅固建物）に住んでいるとします。その建物を取り壊して新たに賃貸用の３階建て鉄筋コンクリート造アパートを建てる場合、２つの借地条件に関して地主の承諾を受けなくてはいけない可能性があります。
①自己居住用→賃貸用
借地上の建物を自己使用するか、建物を人に貸すことが出来るかを借地契約上で取り決められていることはあまり無く、実際に住んでいた建物を転勤や住み替えなどで人に貸してしまうケースは良くあります。建物の再建築の時点で、建築する建物が専用住宅なのかアパートやアパート併用住宅なのかで、地主との間で問題になるケースがほとんどです。
現行の借地契約を確認し、借地契約書の内容が「自己使用（及びその家族）」と借地上の建物の使用者について特に限定されている場合には、「自己居使用」から「第三者への賃貸用」と借地条件の変更に該当し、その変更について地主の承諾が必要となります。
②非堅固建物→堅固建物
木造や軽量鉄骨造等は非堅固建物（耐用年数が堅固建物に比べ短い）に該当しますが、鉄骨造や鉄筋コンクリート造等は堅固建物となるため借地条件の変更について地主の承諾が必要となります。
建替えについて地主の承諾が下りた場合、建替承諾料として「所有権価格のおよそ３～４％」（又は借地権価格の５％程度という場合も）の承諾料が必要となるのが一般的です。さらに「非堅固建物」から「堅固建物」への条件変更を伴った建替えの場合には上記承諾料の１.５倍+条件変更料が必要となります。承諾料の相場や地主へのアプローチ方法がつかめないという時は、不動産のプロに依頼するのも手です。根拠のある数字（価格）に基づく承諾料を提示すれば、地主も理解を示してくれるのではないかと考えます。
※参考）「木造から鉄筋に建て替えたいと相談を受けたのですが、どうすればいいでしょうか？」では、地主向けの内容として借地権者から建て替えを申し出された場合の対応について説明しています。こちらも併せてお読みいただくと、なぜ地主の承諾が必要なのか、より理解を深めていただけると思います。
話がまとまらなければ借地非訟手続きへ……
建物の建て替えは、どんな内容であっても多かれ少なかれ地主にも影響があることです。そのため、地主に快く承諾してもらえるケースばかりではないでしょう。もしくは承諾は下りたものの、承諾料の金額で地主と借地権者の折り合いがつかず、話が平行線をたどってしまうことも。どうしても話し合いが進まないようであれば、借地非訟手続きを経て、裁判所に借地条件の変更を求める流れになります。
借地非訟手続きでは、果たして本当に借地条件を変更する必要性があるのか、裁判所が客観的に判断します。無事に借地条件の変更が認められると、地代や借地期間の変更内容、承諾料の支払いなどについて定められます。
ちなみに、借地非訟手続きには弁護士等に支払う費用がかかります。金銭的な負担と手間を考えると、借地非訟はあくまで最終手段と考えたほうがよいでしょう。
借地非訟手続きは時間と労力を要する反面、借地権者側、地主側どちらにとってもそれほどメリットのあるものではありません。借地非訟は、本当に最後の最後の手続きです。
相手方とトラブルになっている借地権や底地は、将来借地権を売却したり建物を建て替えたりする際、また非訟手続きになる可能性も高くなります。また、将来相続が起こった際、子供たちにまで同じような思いをさせることとなります。
借地非訟の前に、まずは株式会社新青土地コーポレーションにご相談ください。
借地非訟となるトラブルのほとんどは、以下のようなケースです。
・借地権者と地主との間で、相手の立場が分からず、一方的に双方が主張している
・借地権や底地に関する知識や経験がないことから間違った主張をしている
・過去の地主と借地権者との間で、ちょっとした感情のボタンの掛け違いがおこっている
しかし、借地権者側も地主側もそのままでいいと思っている方は、ほとんど皆無で、どうにかして解決したいと思っているものです。
株式会社新青土地コーポレーションは、借地権者の皆様と地主の方がそれぞれ納得できる円満な方法で、土地に関する様々なお困りごとを解決いたします。ささいなことでも構いません。どうぞ気兼ねなくご相談ください。